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唐冶、新东站、华山北还适合刚需客群吗?深度对比!

标签:起先 前花

核心提示: “我是刚需购房者,考虑在东部或者北部买房,唐冶、新东站这两个都适合刚需的区域,到底有哪些区别,我该选择哪里呢?”

前几天有读者向我们留言问道:

“我是刚需购房者,考虑在东部或者北部买房,唐冶、新东站这两个都适合刚需的区域,到底有哪些区别,我该选择哪里呢?”

对于很多购房者来说

这两个片区与主城区之间都有一定距离

从未来发展规划上也都有较光明的前景

价格也相对合适,再加上华山北

不少人年轻人首次买房

都会在这几个片区中进行选择

这三个片区也是业内一直认为

对刚需较为友好的片区

不过随着城市建设的发展

片区的定位也在改变

今天,我们就全面分析

唐冶、新东站、华山北三个片区

今日专家

新东站片区 关键词:起步阶段、价格友好、配套不足

新东站片区,北至济青高速、东至东绕城高速、南至胶济铁路、西至大辛庄附近。这是济南市重点打造的枢纽新城,被定义为五个城市次中心之一,与西客站遥相呼应。

新东站片区现阶段处于发展初期,虽然规划前景很好,但目前来说,区域发展才刚刚起步,现阶段的交通配套未成熟。由于这里过去发展基础较差,大部分人对于现阶段的新东站片区认可度并不高,所以 目前在售的主流产品结构属于刚需。

片区内项目有翡丽公馆、公园学府、万科正荣天宸、天鸿公园大道、新城香溢华庭等项目, 目前片区内洋房价格在23000元/㎡左右,高层价格在14000-17000元/㎡左右。

片区发展刚起步,价格也处于起步期。从在售项目来看,高层、小高层的价格是相对友好的。此前天鸿公园大道开盘,单价低至13500元/平。 刚需客户确实可以抓准时机入场。

新东站后续还有相当规模的土地资源储备。从未来发展角度来看,片区的发展潜力,再加上未来周边辐射的范围, 会逐步变成刚需改善杂糅的区域,偏高端的产品将会陆续涌现。

现在来看,翡丽公馆、公园学府、碧桂园CLD凤凰首府等高端改善项目也已在售或即将入市,只是相对来说改善型产品比重小, 或许再过两三年会变以改善为主导的片区 ,相对来说,房价就不会那么友好了。

也正是因为在起步阶段,片区目前只开发了张马屯和周边区域,即使是张马屯,现在也都像一个大工地,未来几年居住体验应该不会太好。而在片区大规模开发的时候,项目集中建设,前期入住的业主会有一段较为痛苦的过渡期。此外,教育方面等配套,确实也有较大的压力。

华山北片区 关键词:稀缺环境资源、居住舒适、通勤成本高

之所以将这个片区放到一起对比,是因为从产品上来说,这里的中海项目与唐冶、新东站等片区的项目,往往都会形成竞品关系。不过从本质上来讲,它与这俩片区是有差异的。这里的居住生态功能强,产业功能弱,生活自然环境很好,但是距离就业中心较远, 是以居住为主导、生态功能丰富的片区。

也就是说,在这里居住,可能会花费较远的时间来通勤,不过,华山湖这一稀缺的自然环境资源,应该可以弥补这一点不足。

这里的开发形式较单纯,以中海单一项目为主体,大致包括中海珑岸、中海御景台、中海珑玺、中海珑湾项目, 别墅一套总价在650-1000万,小高层均价在15000-19000元/㎡,高层14000-17000元/㎡。 属于规模比较大的居住区域。

刚进入市场时,华山北属于纯刚需盘,曾经可以说是全城最低价。不过随着区域发展完善,产品已经从纯刚需产品结构向改善型产品结构迈进,洋房、小高层产品开始出现。

现在来看,该片区处在一个刚需改善转换的阶段,刚需产品还有,改善产品比重提高,片区剩余住宅供应量约150万平米,后期价格偏高的产品会增多。目前,区域内产品结构逐渐成熟,洋房小高层开始出现,改善型产品刚刚露头,价格还未充分兑现,改善型客户也可以抓住这个时机。

未来的华山北片区,可以对标鲁能领秀城,生活便利性没问题。不过交通方面,大片区内的道路与主干道的交界处也会存在压力。

唐冶片区 关键词:发展中后期、成熟度高、产城融合、自给自足

今天的唐冶片区,规划配套已经逐步完善,城市面貌已经比较成熟,交通道路,居住区域的建设已经完整,唐冶片区的规划已然进入了后期发展。 该片区已开发70%—80%,目前刚需产品大部分售罄,剩余住宅供应量约200万平米,以改善型产品为主,高端产品也逐步入市 ,片区购房群体的定位不再针对刚需了。

在售项目有鲁能泰山7号、玖唐府、旭辉银盛泰星瀚城等, 片区内高层价格在15000-16000元/㎡,小高层16000-18000元/㎡,叠拼20000元/㎡左右。旭辉银盛泰星瀚城的价格对于刚需客群还比较友好,均价最低13000元/㎡

在被吐槽为“宇宙中心”的时候,唐冶还是距离主城区20多公里的一个新区,没人气、没配套、没产业。不过,“士别三日当刮目相看”,现在的唐冶,产城融合做得好,各种配套也在完善,小区集中入住后,人气渐渐聚集起来。不少学校也开始招生。未来在这里生活、工作、消费,基本可以自给自足,是一个相对独立完善的新城。

刚需客户该如何选择?

对于普通购房者来说,买房时一个很重要的考虑因素,是价格和升值潜力,不少人在这三个片区置业,也是看中它们的这两个优势。

目前从价格或发展周期的角度来看, 新东站片区是刚需的首选,华山片区总体价格居中,唐冶片区已从刚需产品为主转变为改善产品。

值得注意的是,新东站片区的刚需窗口期周期也不会太长,三年之后可能就不适合刚需客户进场了。当然现在片区还不是很适合生活和居住,在这里买房,更多的是考虑一个中远期的回报和兑现。

而唐冶未来对刚需客户将很不友好,高端项目越来越多,片区居住品质和客户结构发生了较大变化。唐冶片区的价格已经充分兑现 ,刚需客户进入唐冶片区不是很有利,改善型客户,去唐冶去买房,也不会有抄底的机会了。

华山北片区相对适中,价格整体来看是不错的,产品结构成熟, 改善型客户去华山北比较合适,因为这类产品已经露头,但是价格还没有兑现 。华山北也还有一定的刚需入场机会。

小编说

针对目前三个片区的发展变化,购房者在购房过程中也要及时转变心态,特别是刚需需求的购房者,随着城市发展建设,也别忘了对片区的定位跟着升级,从而更好的进行选择。除了专家分析的片区利弊和建议,大家在购房过程中也要结合自身的生活圈子和需求去选择房源,根据自身生活判断也是需要考量的一方面哟,希望大家都能选到称心如意的房子喔!

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[责任编辑:崔翠翠 许大发]


编辑:青草地